Amianto in condominio: chi paga, quale maggioranza serve e cosa può fare l'amministratore

In condominio la bonifica di un tetto, di canne fumarie o di cassoni comuni in eternit si paga in base ai millesimi. Se la spesa è "di notevole entità" serve la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell'edificio (500 millesimi, art. 1136 c.c.). La rimozione non è automaticamente obbligatoria: lo diventa in base allo stato di conservazione o su ordinanza, e l'amministratore può ordinare da solo solo i lavori urgenti, riferendo alla prima assemblea.

In breve

• Parti comuni in eternit: pagano tutti i condomini secondo i millesimi; manufatti privati: paga il proprietario.
• Lavori straordinari di notevole entità: maggioranza degli intervenuti + almeno 500 millesimi; serve anche un fondo speciale pari all'importo dei lavori.
• Obbligo di intervenire: dipende dallo stato del materiale. In Lombardia si usa l'indice di degrado (rimozione entro 12 mesi se ID ≥ 45).
• Amministratore: niente lavori straordinari senza delibera, salvo urgenza (art. 1135 c.c.).
• A fine lavori pretendete FIR, piano di lavoro e attestazioni di smaltimento.

Amianto in condominio: chi paga la rimozione dell'eternit?

Per le parti comuni la regola è semplice: "i costi sono a carico di tutti i condomini, in relazione ai millesimi posseduti" (idealista.it). Il problema, nei forum, è quasi sempre capire di chi è il manufatto. Un utente chiedeva per una canna fumaria che serviva il bar al piano terra: "di chi è l'onere dello smaltimento? mio o suo?" (arredamento.it).

Il regolamento di condominio può prevedere tabelle particolari; e nei casi dubbi (bifamiliari, trifamiliari, parti comuni solo ad alcuni) conviene un parere legale prima della delibera. Per stimare la cifra da ripartire, partite dai prezzi al mq per togliere l'eternit.

Quale maggioranza serve per togliere l'eternit dal tetto?

"Maggioranza necessaria per rimozione eternit" è uno dei titoli più ricorrenti nei forum condominiali. La risposta dipende dall'importo.

Cosa vuol dire "notevole entità"? La legge non fissa una cifra: decide il giudice caso per caso, guardando l'importo, il rapporto con il valore dell'edificio e quanto pesa sui singoli condomini. Un tribunale (Piacenza, 2021) non ha considerato di notevole entità la bonifica di una cisterna del gasolio da 3.350 €; per un tetto intero l'importo è in genere ben più alto (ediltecnico.it). Nel dubbio, molti amministratori puntano comunque ai 500 millesimi.

Due cose da mettere nella stessa delibera:

• Il fondo speciale. Per i lavori straordinari l'assemblea deve costituire obbligatoriamente un fondo pari all'ammontare dei lavori (art. 1135, comma 1, n. 4); se il contratto prevede pagamenti a stati di avanzamento, il fondo può seguire le singole rate.
• La tecnica scelta: rimozione, incapsulamento o sovracopertura, con la ditta e il preventivo approvati. Le differenze sono spiegate nella guida incapsulamento vs rimozione.

Se la bonifica è pagata nel 2026, ogni condomino può detrarre la sua quota: vedete il bonus amianto 2026.

Quando la rimozione dell'eternit in condominio è obbligatoria?

La legge 257/1992 ha vietato l'amianto, ma non impone di togliere tutto ciò che è già posato. Come riassume idealista.it (settembre 2026), "la rimozione di questo materiale non è automaticamente obbligatoria". Un materiale integro va controllato nel tempo; se è degradato va bonificato (rimozione, incapsulamento o confinamento, secondo il DM 6 settembre 1994).

In Lombardia la regola è più precisa. I proprietari e gli amministratori devono notificare all'ATS la presenza di amianto (modulo NA/1) e valutare le coperture con l'indice di degrado (ID), un punteggio che tiene conto dello stato delle lastre:

Anche quando non serve rimuovere, il proprietario o l'amministratore deve nominare un responsabile per i controlli, tenere la documentazione, ricalcolare l'ID ogni due anni e informare gli occupanti. In più il Comune "può... emettere ordinanze per la messa in sicurezza o la rimozione" (ATS Brescia).

Nelle altre regioni le procedure cambiano: chiedete all'ASL o all'ARPA quali valutazioni e comunicazioni sono richieste dove si trova l'edificio.

Assemblea deserta o bloccata: cosa può fare l'amministratore (e il singolo condomino)?

"Odissea dell'eternit da rimuovere e assemblee deserte": il titolo di una discussione su condominioweb riassume la situazione di molti. Le leve esistono.

L'amministratore

• Non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, "salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea" (art. 1135, comma 2, c.c.). Lastre rotte o pericolanti possono giustificare una messa in sicurezza urgente.
• Secondo idealista.it, nei condomini spetta all'amministratore segnalare all'ASL la presenza di amianto, una volta terminati gli accertamenti tecnici, dove la normativa locale lo prevede.
• Può riconvocare l'assemblea con una relazione tecnica e preventivi comparabili: un'assemblea informata decide più facilmente.

Il singolo condomino

• Chiedere per iscritto all'amministratore di mettere la bonifica all'ordine del giorno; il codice civile prevede anche che più condomini possano chiedere la convocazione (art. 66 disp. att. c.c.: verificate i requisiti).
• Se il materiale è degradato, segnalare la situazione all'ASL/ATS, che può imporre prescrizioni, o al Comune.
• Se l'assemblea continua a non decidere su un pericolo concreto, valutare con un avvocato le vie giudiziarie.

Il vicino o l'inquilino: cosa fare se l'eternit non è vostro?

Il tetto in eternit è del condominio vicino. Uno studio legale suggerisce un percorso graduale: prima segnalare la cosa al proprietario o all'amministratore, poi rivolgersi all'ASL, alla Polizia Locale (vigili urbani) o al nucleo ecologico dei Carabinieri (studiocataldi.it). Alcuni Comuni chiedono attivamente segnalazioni: a Lainate (MI), nel 2017, i cittadini potevano fotografare le lastre e segnalarle "anche in forma anonima" (varesenews.it). Ricordate però che un tetto integro non è automaticamente fuorilegge.

Siete in affitto. Titoli come "È illegale affittare un appartamento con il cassone dell'acqua potabile in amianto" mostrano che anche gli inquilini se lo chiedono. Scrivete al proprietario (e, se la parte è comune, all'amministratore) chiedendo una valutazione dello stato del materiale; in caso di dubbio sull'acqua o su lastre rotte, contattate l'ASL.

Checklist per l'amministratore: prima, durante e dopo la bonifica

Prima della delibera

• [ ] Censimento dei manufatti (tetto, canne, cassoni, tubazioni) e foto.
• [ ] Analisi di laboratorio sui materiali dubbi e valutazione dello stato (ID, dove previsto).
• [ ] Notifica all'ASL/ATS se prevista dalla regione (in Lombardia: NA/1).
• [ ] Almeno tre preventivi comparabili, con iscrizione all'Albo Gestori Ambientali cat. 10A/10B e voci separate per bonifica e nuova copertura.
• [ ] Ordine del giorno chiaro: tecnica, ditta, importo, riparto, fondo speciale.

Durante i lavori

• [ ] Piano di lavoro inviato dalla ditta all'ASL almeno 30 giorni prima (art. 256 D.Lgs. 81/2008).
• [ ] Informazione scritta a condomini e inquilini su date e precauzioni.
• [ ] Rifiuti imballati e portati via, non lasciati in cortile.

Documenti da pretendere a fine lavori

• [ ] Formulari di identificazione del rifiuto (FIR) e attestazioni di conferimento all'impianto autorizzato.
• [ ] Copia del piano di lavoro con prova dell'invio all'ASL.
• [ ] Visura di iscrizione all'Albo della ditta e del trasportatore.
• [ ] Fatture dettagliate, bonifici parlanti, delibera e tabella di riparto (servono ai condomini per la detrazione).
• [ ] CILA/SCIA se dovute; per lavori su amianto friabile in ambienti chiusi, le eventuali certificazioni finali previste.

A chi chiede "le pratiche le ha fatte tutta la ditta, io devo fare qualcosa?" la risposta è: conservate tutto. Questi documenti servono per le detrazioni, per eventuali controlli e quando si vende un appartamento.

Domande frequenti

Amianto in condominio: chi paga? Per le parti comuni pagano tutti i condomini in proporzione ai millesimi. Se il manufatto serve una sola unità (una canna fumaria privata, una tettoia esclusiva), paga il proprietario.

Quale maggioranza serve per la rimozione dell'eternit? Per riparazioni straordinarie di notevole entità servono la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi, in prima e seconda convocazione (art. 1136, comma 4, c.c.). Per spese minori in seconda convocazione basta un terzo del valore.

L'amministratore può far togliere l'eternit senza assemblea? Solo se i lavori sono urgenti, e deve riferirne alla prima assemblea (art. 1135 c.c.). Per una bonifica programmata serve una delibera.

È obbligatorio rimuovere il tetto in eternit del condominio? Non automaticamente: dipende dallo stato del materiale. In Lombardia, con indice di degrado pari o superiore a 45 la rimozione va fatta entro 12 mesi; il Comune può anche emettere ordinanze.

Cosa fare se il condominio vicino ha il tetto in eternit? Segnalate prima all'amministratore o al proprietario, poi, se il materiale appare degradato, all'ASL o alla Polizia Locale. Un tetto integro e controllato non va necessariamente rimosso.

Posso detrarre la mia quota della bonifica? Sì: ogni condomino detrae la quota attribuita dalla tabella di riparto. Nel 2026 l'aliquota è 50% per l'abitazione principale e 36% negli altri casi.

Quali documenti chiedere alla ditta a fine lavori? FIR e attestazioni di smaltimento, piano di lavoro con prova di invio, iscrizione all'Albo, fatture e bonifici. Senza queste carte la detrazione e la prova di una bonifica regolare sono a rischio.

Preparate la richiesta per l'assemblea

Prima di convocare l'assemblea, raccogliete superfici, foto, millesimi e manufatti coinvolti con la checklist Prepara una richiesta di bonifica: vi aiuterà a ottenere preventivi comparabili. Le imprese per città sono nelle pagine Milano, Torino, Roma e Napoli.

Avvertenza. Questo articolo ha scopo informativo e non costituisce consulenza legale, fiscale o medica. Regolamenti condominiali, tabelle millesimali e norme regionali sull'amianto variano: per il vostro caso rivolgetevi a un avvocato, all'amministratore, a un tecnico abilitato o all'ASL/ATS competente.

Fonti

1. Amianto in condominio, quando è obbligatoria la sua rimozione? – idealista.it (2026)
2. Riparazioni straordinarie in condominio: come si valuta l'entità delle spese – ediltecnico.it
3. Art. 1135 c.c. Attribuzioni dell'assemblea dei condomini – miolegale.it
4. Amianto: adempimenti per proprietari e amministratori di condominio – ATS Brescia (PDF)
5. Amianto: censimento e mappatura dalla Regione Lombardia – certifico.com
6. Eternit: cosa dice la legge – studiocataldi.it
7. Amianto vicino a casa o al parco? Scatta una foto – varesenews.it (2017)
8. Rimozione amianto: come ottenere la detrazione fiscale nel 2026 – edilizia.com
9. Forum arredamento.it – canna fumaria del bar (2007)
10. Odissea dell'eternit da rimuovere e assemblee deserte – condominioweb (titolo)
11. Maggioranza necessaria per rimozione eternit – condominioweb (titolo)
12. È illegale affittare un appartamento con il cassone dell'acqua potabile in amianto – condominioweb (titolo)

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